Kira bedelinin tespiti davası açmayı düşünen ev sahiplerinin en çok tereddüt ettiği konuların başında ihtarname şartı gelir.

Kiracıya önceden bildirim yapılmazsa dava açılamaz mı, yoksa sadece kararın yürürlük tarihi mi değişir?

Kartal ve çevresinde kira bedelinin piyasa rayicinin çok altında kaldığı taşınmazlarda bu sorunun cevabı, bir yıllık kira geliri kaybı anlamına gelebilir. Bu yazıda Türk Borçlar Kanunu'nun 345. maddesi çerçevesinde ihtarname şartını, otuz günlük sürenin nasıl hesaplandığını ve zamanlamayı kaçırmanın doğuracağı sonuçları tüm yönleriyle ele alıyoruz.

İhtarname Göndermek Zorunlu mu?

Uygulamada en sık karşılaşılan yanılgılardan biri, kira tespit davası açabilmek için mutlaka ihtarname çekilmesi gerektiği düşüncesidir. Oysa TBK m. 345/1 açıkça kira bedelinin belirlenmesine ilişkin davanın her zaman açılabileceğini hükme bağlamıştır. Dolayısıyla ihtarname, davanın açılabilirliği bakımından bir ön koşul değildir; ihtar çekilmemiş olması dava açma hakkını ortadan kaldırmaz.

Bununla birlikte ihtarname, davanın sonucunda belirlenecek kira bedelinin hangi kira döneminden itibaren geçerli olacağını doğrudan etkileyen kritik bir usul işlemidir. Başka bir ifadeyle ihtarname göndermemek davayı engellememekle birlikte, kiraya verenin en az bir yıllık kira farkı gelirini kaybetmesine yol açabilir. Bu nedenle ihtarnamenin zorunlu olup olmadığı sorusunun doğru cevabı şudur: hukuki açıdan zorunlu değildir, stratejik açıdan ise vazgeçilmezdir.

30 Günlük Sürenin Hukuki Dayanağı

TBK m. 345/2 hükmüne göre kira tespit davası, yeni kira döneminin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açılmış olmalı ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kiracıya kira bedelinin artırılacağına ilişkin yazılı bildirimde bulunulmuş olmalıdır. Bu iki koşuldan birinin sağlanması hâlinde mahkemece belirlenecek kira bedeli, yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar.

Kanun koyucu burada bilinçli olarak "bir ay" yerine "otuz gün" ifadesini tercih etmiştir. Bunun anlamı şudur: süre hesaplanırken takvim ayı değil, tam olarak otuz takvim günü sayılır. Şubat veya otuz bir çeken aylar olduğunda bu ayrım sonucu doğrudan etkileyebilir. Örneğin 1 Temmuz başlangıçlı bir kira sözleşmesinde ihtarnamenin en geç 31 Mayıs tarihinde kiracıya tebliğ edilmiş olması gerekir.

İhtarname Gönderilmezse veya Süre Kaçırılırsa Ne Olur?

Otuz günlük süre içinde ne dava açılmış ne de ihtarname tebliğ edilmişse, açılacak kira tespit davasında mahkemece belirlenecek yeni kira bedeli mevcut kira dönemi için değil, bir sonraki kira dönemi için geçerli olur. Bu durum kiraya veren açısından ciddi bir mali kayıp yaratır.

Somut bir örnekle açıklamak gerekirse: 1 Ocak 2026 tarihinde yenilenen bir kira sözleşmesinde kiraya veren, ihtarnameyi 10 Şubat 2026'da göndermiş veya davayı 15 Mart 2026'da açmışsa, mahkemenin belirleyeceği kira bedeli 1 Ocak 2026 dönemi için geçerli olmayacak, ancak 1 Ocak 2027 tarihinden itibaren uygulanabilecektir. Arada geçen bir yıl boyunca kiracı eski bedel üzerinden ödeme yapmaya devam edecektir.

İhtarnamenin Geçerlilik Koşulları

Kira tespit davasında hukuki sonuç doğurabilecek bir ihtarnamenin belirli unsurları taşıması gerekir:

• İhtarname yazılı olmalı ve noter aracılığıyla çekilmelidir. Her ne kadar kanun "yazılı bildirim" ifadesini kullansa da ispat kolaylığı ve tebliğ tarihinin kesin olarak belirlenmesi açısından noter ihtarnamesi tercih edilmelidir.
• İhtarnamede yeni kira döneminde talep edilen kira bedeli açıkça belirtilmeli, artırım talebinin hukuki dayanağına kısaca değinilmelidir.
• İhtarnamenin kiracıya tebliğ tarihi belirleyicidir; gönderim tarihi değil, tebliğ tarihi esas alınır. Bu nedenle noter kanalıyla gönderilen ihtarnamelerde tebliğ şerhinin mutlaka takip edilmesi gerekir.

Uygulamada ihtarnamenin yalnızca gönderilmesiyle yetinilip tebliğ tarihinin kontrol edilmemesi, sıkça karşılaşılan hatalardan biridir. Tebliğ, otuz günlük sürenin son gününden sonra gerçekleşmişse ihtarname amacına ulaşmamış sayılır.

Sözleşmede Artış Şartı Bulunan Hâllerde Durum

Taraflar arasındaki kira sözleşmesinde yeni kira dönemlerinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm bulunuyorsa, ihtarname veya otuz gün öncesinden dava açma şartı aranmaz. TBK m. 345/3 uyarınca böyle bir durumda yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak kira tespit davası sonucunda belirlenen bedel, dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur.

Bu istisna pratikte önemli bir avantaj sağlar. Sözleşmede "kira bedeli her yıl TÜFE oranında artırılır" gibi bir madde bulunan kiraya verenler, dönem içinde dava açarak geriye etkili kira tespiti elde edebilirler. Ancak bu kolaylığa rağmen, sözleşme metninin artış şartını açık ve tereddüde yer bırakmayacak biçimde içerip içermediğinin hukuki olarak değerlendirilmesi gerekir.

Kiracının Dava Açması Hâlinde İhtar Gerekli mi?

Kira tespit davası yalnızca kiraya veren tarafından değil, kiracı tarafından da açılabilir. Kiracı, piyasa koşullarına göre yüksek bulduğu kira bedelinin düşürülmesini talep edebilir. TBK m. 345/1 hükmü kiracı için de uygulanır ve kiracının yazılı bildirimde bulunmamış olması hâlinde dahi verilen hüküm geriye etkili olarak yeni kira döneminin başından itibaren sonuç doğurur.

Dolayısıyla otuz gün öncesinden ihtarname gönderme yükümlülüğü esas olarak kiraya verenin lehine olan bir düzenlemedir. Kiracının açtığı tespit davasında bu koşul aranmamakta, verilecek karar doğrudan dönem başından itibaren etkili olmaktadır.

Arabuluculuk Başvurusu ile İhtarname İlişkisi

1 Eylül 2023 tarihinden itibaren kira tespit davaları için arabuluculuğa başvuru dava şartı hâline gelmiştir. Uygulamada bazı kiraya verenler arabuluculuk başvurusunu, ihtarname yerine geçen bir işlem olarak algılamaktadır. Ancak arabuluculuk başvurusu ile TBK m. 345 anlamında yazılı bildirim birbirinden farklı hukuki işlemlerdir.

Arabuluculuk başvurusu ihtarname yerine geçmez. Otuz günlük süre içinde ayrıca noter ihtarnamesi çekilmeli veya dava açılmış olmalıdır. Arabuluculuk son tutanağının alınmasından sonra dava açılırken, ihtarnamenin süresinde gönderilip gönderilmediği ayrıca değerlendirilir. Bu iki sürecin birbirine karıştırılması, davanın bir sonraki döneme kaymasına neden olan en yaygın usul hatalarından biridir.

Süre Hesabında Dikkat Edilmesi Gereken Hususlar

Otuz günlük sürenin doğru hesaplanması, davanın sonucunu doğrudan etkiler. Bu hesapta dikkat edilmesi gereken bazı teknik noktalar vardır:

• Süre, yeni kira döneminin başlangıç tarihinden geriye doğru sayılır. Dönem başlangıcı, kira sözleşmesindeki başlangıç tarihine göre belirlenir.
• Tebliğ tarihinin belirlenmesinde 7201 sayılı Tebligat Kanunu hükümleri uygulanır. Tebliğ yapılamaması hâlinde muhtara bırakma ve benzeri yollarla yapılan tebligatlarda süre hesabı farklılık gösterebilir.
• Dava açma yoluyla otuz günlük sürenin sağlanması tercih ediliyorsa, dava dilekçesinin mahkemeye verilmesi yeterli olmayıp dilekçenin davalıya tebliğ edilmiş olması aranmaktadır. Bu nedenle salt dava açılış tarihi değil, dilekçenin kiracıya ulaştığı tarih belirleyicidir.

Kira Tespit İhtarnamesi ile Tahliye İhtarnamesi Arasındaki Fark

Kiraya verenlerin dikkat etmesi gereken bir diğer husus, kira tespit ihtarnamesi ile tahliye ihtarnamesinin birbirinden tamamen farklı hukuki işlemler olduğudur. Kira tespit ihtarnamesi yalnızca kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir bildirimdir ve tahliye talebi içermez. Tahliye ihtarnamesi ise kiracının taşınmazı boşaltmasını amaçlayan, farklı yasal sürelere tabi bir bildirimdir. Her iki ihtarnamenin aynı belgede birleştirilmesi hâlinde hukuki belirsizlik doğabileceğinden, ayrı ayrı düzenlenmesi tavsiye edilir.

Akdemir Hukuk Bürosu Olarak Kira Tespit Davalarında Hukuki Destek

Ofisimiz Kartal Soğanlık'ta yer almakta olup kira tespit davalarında hem kiraya verenler hem de kiracılar adına hukuki danışmanlık ve avukatlık hizmeti sunmaktadır. İhtarname hazırlanması, arabuluculuk sürecinin yönetimi ve dava takibi konularında deneyimli kadromuzla yanınızdayız.

Cevizli, Cumhuriyet, Çarşı, Çavuşoğlu, Esentepe, Ferhat Paşa, Gümüşpınar, Hürriyet, Karlıktepe, Kordonboyu, Orhantepe, Orta, Petroliş, Rahmanlar, Soğanlık, Yalı, Yeni, Uğur Mumcu, Yakacık ve Yeşilbağlar mahallelerinden ve komşu Maltepe ile Pendik ilçelerinden kolayca ulaşılabilen ofisimiz, Kartal Metro, Kartal Adliyesi ve E-5 bağlantısına yakın konumdadır.

Akdemir Hukuk Bürosu

Daha detaylı bilgi almak ve hukuki danışmanlık için İstanbul Kartal/Soğanlık'ta bulunan Akdemir Hukuk Bürosu'nu ziyaret edebilir veya 0 505 589 86 36 numaralı telefondan iletişime geçebilirsiniz. Kira Hukuku alanında uzman büromuz, sizlere hukuki destek sağlamaya hazırdır.

Avukat Muhammet Akdemir Kimdir?